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Co-diseño del sistema de calefacción en una comunidad de propietarios

Tras un año de trabajo analizando la situación de partida de una comunidad de propietarios, hace unos días completamos la segunda fase del plan director de renovación de calefacción central, el co-diseño, que representa perfectamente nuestro enfoque de trabajo en equipo con vecinos, administrador y los mantenedores de los edificios.

Situación inicial de la comunidad de propietarios

 

Se trata de una comunidad de propietarios de unos 50 vecinos en el distrito de Chamartin, en Madrid. Comparten un sistema de calefacción central de gasoil para calefacción y agua caliente con dos calderas:
  • una de 250kW de unos 10 años de antigüedad.
  • otra de 350kW de unos 40 años.

La comunidad contaba con una propuesta de sustitución del sistema actual por uno de gas natural con una potencia equivalente de 580kW. Una renovación total al uso.

Antes de aceptar la propuesta, un miembro de la comisión de vecinos que gestiona la comunidad se puso en contacto con nosotros, y nos pusimos a trabajar.

Nuestro proceso

 

entrevista cualitativa

1. Entrevistas cualitativas

Nos entrevistamos con los agentes relevantes de la comunidad: administrador, presidente, comisión de vecinos, conserje y mantenedor. Vimos que en la comunidad había distintos niveles de confort según la distancia de los portales al cuarto de calderas y que ciertas inversiones realizadas como las válvulas termostáticas, repartidores de costes y caudalímetros, no habían resultado en las esperables mejoras del confort y coste. Estos factores cuantitativos relacionados con el bienestar, en cualquier caso, dan muchísima información y ayudan a orientar la toma de decisiones posteriores, de modo que los analizamos con detalle.

Inspección visual de instalaciones

2. Inspección visual y sesiones de trabajo con mantenedores.

Entramos en la sala de instalaciones y comprobamos el estado de los equipos con la intención de probar variaciones en la forma de usar el sistema. Se detectaron fallos de funcionamiento generalizados que provocaban altas y bajas temperaturas del agua caliente: válvulas que siempre estaban abiertas, baja transmisión de calor desde la caldera al depósito, etc. Las reparaciones y reformas necesarias para redimensionar el sistema conociendo su funcionamiento ótpimo fueron realizadas durante la fase de investigación.

Estudio mínimo energético

3. Estudio del mínimo energético

Calculamos la energía necesaria real basándonos en los gastos de electricidad, agua y gasoil/gas natural de los últimos años, los datos de los repartidores de costes de los radiadores y la ocupación de viviendas proveniente de la información anterior.

Este análisis nos permitió fijar la potencia necesaria para el sistema central de esta comunidad. Muy lejos de los 580kW propuestos inicialmente, este edificio necesita una potencia térmica de entre 109 y 140 kW en función de la tecnología de producción elegida, es decir, ¡en torno a un 80% menos!

Este dimensionamiento reduce sustancialmente la inversión económica necesaria de renovación, independientemente de la tecnología que se instale después.

 

Comparativa de ciclo de vida

4. Comparativa en ciclo de vida

Una vez confirmada la potencia necesaria, realizamos una breve sesión de trabajo compartida con los representantes de la propiedad para pre-evaluar tecnologías capaces de ofrecer esa energía con la combinación ideal (de consenso) para los vecinos.

Se trata de estudiar el ciclo de vida comparativo, pero teniendo en cuenta que cuantas más variantes se estudien (gas 100%, aerotermia 100%, híbrido de aerotermia con gas, híbrido con gasoil, todas las anteriores más fotovoltaica, geotermia….) más costoso es el informe. Centrar en dos o tres variantes viables puede ser más ágil en todos los sentidos.

Una vez centradas las tecnologías, realizamos simulaciones comparativas mediante una herramienta de evaluación en clave de inversión / retorno / rentabilidad triple balance (social, económica y medioambiental).

Esta herramienta interna responde en tiempo real a cambios en las hipótesis de diseño, ratios de inflación, depreciación de equipos, ocupación, temperaturas y radiación basadas en datos reales. En este caso, se evaluaron cuatro opciones:

  • Seguir con el sistema actual, que implicaba reparación en una de las calderas.
  • Un sistema nuevo 100% basado en gas natural.
  • Un sistema nuevo 100% de aerotermia, con y sin fotovoltáica.
  • Un sistema híbrido aerotermia y gasoil, donde se mantiene la caldera que funciona. Y de nuevo, con y sin fotovoltáica.

Comparativa en ciclo de vida

 

Co-diseño de la solución más adecuada para la comunidad

Co-diseño del plan director

5. Definición conjunta de plan director

En una nueva sesión conjunta con la comisión, en este caso de co-diseño de un plan director, se define el concept design. En este caso, se decidió definir dos alternativas finales a votar en junta para una primera inversión en el verano de 2020:

  • El sistema nuevo 100% de gas natural.
  • El sistema híbrido aerotermia (32kw) y gasoil (existente) sin fotovoltáica. Esta opción se llevó dos tercios de los votos y el resto fueron abstenciones.

No son las opciones más rentables en ciclo de vida, pues la aerotermia tiende a ser la mejor combinación, pero aportan un equilibrio muy importante para el caso de esta comunidad: permiten ofrecer dos alternativas viables para sus vecinos y, en el caso del sistema híbrido, ganar tiempo para la eventual incorporación de más aeorotermias y fotovoltaica y una proporción cada vez menor de combustión para una transición final a 100% aerotermia o híbrida con gas natural para los picos de consumo.

Una vez tomada la decisión, les entregamos la documentación descriptiva necesaria para solicitar ofertas a empresas mantenedoras / instaladoras.

Sala de reuniones de la comunidad, tras la sesión de co-diseño entre la comisión de energía y el equipo de EFC.
Estudiar con cariño y detenimiento el proceso de transición energética con comunidades de propietarios genera grandes oportunidades de ahorro a corto y medio plazo. Desde EFC apoyamos en la detección de estos ahorros ocultos y facilitamos el proceso de toma de decisiones considerando tecnologías válidas, dependiendo tan sólo del interés de inversión de los vecinos.

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